孟曉蘇副會長接受上海證券報采訪—實現(xiàn)中國夢的三個主導產(chǎn)業(yè)

■ 實現(xiàn)中國夢的主導產(chǎn)業(yè)應該包含三項內(nèi)容：住房、汽車、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們已經(jīng)成為中國百姓最終消費的“最新三大件”。這個理論再往深里說就是消費經(jīng)濟學，而不是原來單純的生產(chǎn)經(jīng)濟學。

■ 歷史上中國經(jīng)濟從低谷期到高漲期要走四步，我總結(jié)為“上臺階理論”。出現(xiàn)股市“八年低迷兩年旺”現(xiàn)象的原因，是經(jīng)濟臺階還沒有走到那一級?，F(xiàn)在股市低谷徘徊剛過六年，得再等兩年。

■ 限購政策將悄然退場，樓市將慢慢恢復起來，現(xiàn)在正處于相持階段。在相當長時期內(nèi)，“旺夫婆娘”房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。

■ 我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補貼租金的廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金等社會資金來購買并進行上市交易，完全有可能實現(xiàn)6%-8%的年收益，這是化解地方債問題最好的金融工具。

 股票、房子、保險，三個看似沒有直接關(guān)聯(lián)的概念，在孟曉蘇眼里，是三弦和音。

曾是萬里副總理1980年代秘書、1998年房改課題組組長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前任董事長兼總裁、幸福人壽前董事長、現(xiàn)監(jiān)事會主席，孟曉蘇過往的經(jīng)歷，使他能站在一個更高更客觀的立場上，看待中國房地產(chǎn)問題、中國股市漲跌和中國保險行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

如果說孟曉蘇還有與眾不同的地方，那就是他是著名經(jīng)濟學家厲以寧的學生。攻讀碩士期間，同時拜入?yún)柦淌陂T下的還有兩位同學，一位是現(xiàn)任國務院總理的李克強，一位是現(xiàn)任國家副主席的李源潮。1992年年初發(fā)表的鄧小平南巡講話，確立了中國特色社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展方向。當時厲以寧把李克強、李源潮、孟曉蘇三位學生的碩士論文整理成一本書，定名為《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》。厲以寧寫的后記題目是《改革是不可阻擋的趨勢》。“如今23年過去，我們師生4人當年的預期都被證明是正確的，都已經(jīng)變成國家的改革實踐”。孟曉蘇不無自豪地說。

在改革進入深水區(qū)后，曾經(jīng)的創(chuàng)新理念逐步落到實處。在住房反向抵押保險試點即將推出之際，做“經(jīng)天濟地”事業(yè)的孟曉蘇，接受了上海證券報的專訪。

中國股市“十年一輪回”

上海證券報：股市漲跌有規(guī)律？

孟曉蘇：我不是股市專家，但很關(guān)注市場變化。股市走勢離不開實體經(jīng)濟，對此我有自己堅定的看法。股市漲落有規(guī)律可循，股市和經(jīng)濟是密切相關(guān)的。一般人愿意猜測股市是牛市還是熊市，我更愿意稱股市為“狗市”。

股市和經(jīng)濟的關(guān)系，可以比喻為狗和主人的關(guān)系。我把中國股市比喻成“狗市”，因為狗是跟著主人轉(zhuǎn)，主人就是實體經(jīng)濟、是上市公司業(yè)績。只有主人出去登山，股市才能跟著走高。否則，即便往前扔塊骨頭，狗吃完骨頭還是要回到主人的腳下。脫離經(jīng)濟走勢的股市，肯定上不去。

上海證券報：聽說您對中國股市有個“十年一輪回”的觀點？

孟曉蘇：股市處于經(jīng)濟鏈中最頂端。如果把經(jīng)濟看成是一株參天大樹，股市就是大樹樹枝末端上盛開的花朵。整個經(jīng)濟出現(xiàn)問題，大樹都有毛病，樹枝都長不出來，花在哪開放？十年一個輪回是指股市八年低迷兩年旺。

上海證券報：股市已經(jīng)熊了這么長時間，按照您說的時間表，什么時候會有起色？

孟曉蘇：那還得先看經(jīng)濟走勢。

歷史上中國經(jīng)濟從低谷期到高漲期要走四步，必須要邁四個臺階：第一步：政府加大投資，緩解經(jīng)濟萎縮；第二步：樓市率先啟動，帶動經(jīng)濟發(fā)展；第三步：需求拉動生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機；第四步：股市結(jié)束低迷，逐漸進入牛市。為什么一定是八年？因為經(jīng)濟不能越位上行，只能一個臺階一個臺階地往上走。中國經(jīng)濟從低谷期進入高漲期的四步走規(guī)律已經(jīng)被實踐驗證，出現(xiàn)股市“八年低迷兩年旺”現(xiàn)象的原因，是經(jīng)濟臺階還沒有走到那一級。現(xiàn)在股市低谷徘徊剛過六年，得再等兩年。非得現(xiàn)在這時進去，這兩年還都得熬著。

現(xiàn)在我來詳解我的“上臺階理論”。

第一步，政府加大投資緩解經(jīng)濟萎縮。當年，朱镕基總理面對東南亞金融危機時啟動三萬億和溫家寶總理2008年應對金融危機啟動的四萬億投資，都有同樣效果。因為經(jīng)濟在下行，都沒更好的辦法，民間都不投資，只有由政府投資刺激經(jīng)濟回暖。

第二步，樓市率先啟動，拉動經(jīng)濟發(fā)展。1996年我就建議住房建設(shè)應作為新的經(jīng)濟增長點。1998年房改時，我是房改方案課題組的組長。上一輪用房改啟動內(nèi)需，一步步把經(jīng)濟帶出低迷。

第三步，需求拉動生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機。房改啟動了住房消費，從2004年起鼓勵汽車進入家庭，又啟動了另一個主導產(chǎn)業(yè)。在巨大內(nèi)需的拉動下，制造業(yè)逐漸繁榮，實體經(jīng)濟全面向好。但2005年時出現(xiàn)了“中國經(jīng)濟好得不能再好，中國股市糟得不能再糟”的現(xiàn)象。因為這時還沒有走到第四步臺階。

第四步才輪到股市走出低迷，逐漸進入牛市。上一輪，中國股市經(jīng)歷了1998年到2006年八年低迷后，2006年5月開始發(fā)力，進入牛市。2007年10月股市沖高到6124點。

我的“上臺階理論”是經(jīng)過實踐檢驗的理論。這次剛走到第二步臺階就停住了，不信你看為什么那么多制造企業(yè)都在“產(chǎn)能過剩”中掙扎？這說明樓市不充分啟動，相關(guān)制造業(yè)的產(chǎn)品就賣不掉。

中國股市是從2008年高位盤整下行。從2008年開始計算到2016年是8年，現(xiàn)在才剛剛走了6年。本屆政府淡化房價調(diào)控，把政策目標調(diào)整到“讓全體人民住有所居”。這是正確的政策導向，給房地產(chǎn)市場回暖帶來了期望，也為制造業(yè)逐漸走出低迷和股市兩年后的走強打下基礎(chǔ)。

現(xiàn)在實體經(jīng)濟尚處萎縮，想推升股市是好心，但規(guī)律如此，非人力可及。

房地產(chǎn)限購政策將悄然謝幕

上海證券報：您是中國房地產(chǎn)行業(yè)的元老，您認為限購政策會謝幕嗎？

孟曉蘇：今年政府工作報告提出的目標是“讓全體人民住有所居”，淡化了對房價的調(diào)控。接下來限購政策將黯然退場，樓市將慢慢恢復起來?，F(xiàn)在正處于相持階段。|

上海證券報：此前您戲稱房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的“旺夫婆娘”，能解釋一下嗎？

孟曉蘇：1998年房改之前，政府曾采取打壓房地產(chǎn)的政策舉措，結(jié)果出現(xiàn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟下滑，三角債前清后欠。彼時的房地產(chǎn)業(yè)地位還不是特別重要，全國上下也沒有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來消耗鋼筋、水泥等等的工業(yè)產(chǎn)出，于是在1995年到1996年出現(xiàn)了低水平的“產(chǎn)能過剩”，覆蓋了諸多產(chǎn)業(yè)。1997年亞洲金融風暴來襲，全社會開始反思“打壓房地產(chǎn)”的做法是否正確，并迅速轉(zhuǎn)型發(fā)展內(nèi)需。1996年，我最早提出把“住房建設(shè)作為國民經(jīng)濟新的增長點”。我從1996年擔任由國家四個部委組成的房改課題組的組長，在1998年把“關(guān)于住房分配體制改革的建議”遞交給了國務院。1998年7月3日，國務院頒布了《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革的序幕，隨后拉動了中國消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，推動工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進入“重化工時期”。到2000年后各項制造業(yè)、服務業(yè)逐漸走向興旺，中國經(jīng)濟發(fā)展進入以住房、汽車、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“最新三大件”作為主導產(chǎn)業(yè)，拉動國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長的新階段。

可以說，從那時起，中國國民經(jīng)濟找到了“旺夫婆娘”房地產(chǎn)業(yè)。這個“旺夫婆娘”持續(xù)拉動了中國經(jīng)濟十幾年的快速發(fā)展，幫助了兩屆政府。但沒料到這男人花心，總想休妻另娶。還有學者提出“婆娘綁架老公”的所謂“綁架論”，非要讓離婚。結(jié)果使得國民經(jīng)濟產(chǎn)能全面過剩、經(jīng)濟下滑壓力增大，到現(xiàn)在仍難以回轉(zhuǎn)。事實證明還得靠“旺夫婆娘”管家過日子，房地產(chǎn)業(yè)在相當長時期內(nèi)，都將繼續(xù)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。

上海證券報：您如何看待以前的房地產(chǎn)調(diào)控？

孟曉蘇：“調(diào)控”一詞本來在經(jīng)濟學上被稱為“調(diào)節(jié)”，包括“市場調(diào)節(jié)”、“政府調(diào)節(jié)”和其他調(diào)節(jié)。對于政府調(diào)節(jié)或稱“調(diào)控”，我贊成理性的調(diào)控而不贊成非理性的調(diào)控。本來我在1998年房改方案中就明確提出“市場建設(shè)商品房，政府提供廉租房”，但不知為何，后來的12年忽視了保障房建設(shè)，還設(shè)法用打壓商品房價格來解決低收入居民的保障房，而忘記了提供保障房是政府職責。

為遏制房價上漲反而實行“緊縮銀根、緊縮地根”的雙緊方針，限制房屋產(chǎn)出。這明顯是調(diào)反了。

再就是2004年出臺土地新規(guī)一律招拍掛。土地管理者認為，從此政府再不用給老百姓建保障房了，所以原先法律規(guī)定對政策性土地的“協(xié)議出讓”便被作為“違規(guī)”。從此地價飆升、地王頻現(xiàn)成為一大景觀，土地財政從幾千億急劇升到4萬多億，相當于地方財政稅收的70%。

誤以為降房價就是目標，把國民經(jīng)濟看成各個單體，不看到一個有機整體。有一個說法叫“調(diào)控要打蛇七寸”。的確，扼住房地產(chǎn)就掐住了中國龍的咽喉。狠命掐住脖子有什么后果？全身抽搐，隨后昏迷。 嚴打主導產(chǎn)業(yè)使諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境。2007年抑制內(nèi)需使經(jīng)濟跌入谷底，金融海嘯臨頭方猛醒，趕緊四萬億拉動；隨后又開始一輪新的打壓。如此折騰使十大振興產(chǎn)業(yè)很快成了過剩重組產(chǎn)業(yè)，股市更是跌得慘不忍睹?？傊瑝阂肿×藝窠?jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，就阻塞了主要內(nèi)需和整個經(jīng)濟。

上海證券報：未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向在哪里？

孟曉蘇：別的房地產(chǎn)需求暫且不講，如今“三個一億人”的需求已經(jīng)得到人們的認同。今年《政府工作報告》形象地講到了“三個一億人”：第一個“一億人”是促進一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)；第二個“一億人”是改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；第三個“一億人”是引導約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

“三個一億人”的市場判斷沒有錯。但是除了保障房，還需要建設(shè)普通商品房和其他商品房。如，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)拆舊建新，當然不能光建保障房，否則建設(shè)保障房的錢從哪里來？要么采取國外境外普遍的實施房地產(chǎn)稅，要么就是由政府向企業(yè)賣地，用開發(fā)商品房的土地資金投資保障房。

土地財政已成為中國大多數(shù)地方政府財政收入的重要來源，這已是不爭的事實。近日看到一份“土地財政依賴度”中，北京土地償債總額第一，浙江依賴度第一。地方債務欠債總是要還的，不能總是借新還舊吧，那等于沒還。還得靠賣地還債。

棚戶區(qū)改造與單純的保障房建設(shè)還不一樣，一般棚戶區(qū)都處在好地段，是城中的土地，要建商品房才能收回錢，給棚戶區(qū)老百姓蓋房子。 所以說“三個一億人”是一個硬幣兩個面。不能說給老百姓蓋保障房光靠中央政府印票子，還得依靠商品房市場的發(fā)展。

中國經(jīng)濟發(fā)展應堅持以需求為導向

上海證券報：難道說房地產(chǎn)這單一支柱可以力挺經(jīng)濟嗎？

孟曉蘇：當然不是，實際上是三個主導產(chǎn)業(yè)。“支柱產(chǎn)業(yè)”的說法實際上包含計劃經(jīng)濟思維。我早在1996年寫博士論文時，就沒有稱其為支柱產(chǎn)業(yè)，而是稱其為主導產(chǎn)業(yè)。這是根據(jù)西方經(jīng)濟學中“主導產(chǎn)業(yè)演進理論”所提出的說法，在很多市場經(jīng)濟國家通用?？梢园阉蜗蠓Q為“火車頭理論”。

我認為，實現(xiàn)中國夢的主導產(chǎn)業(yè)應該包含三項內(nèi)容：住房、汽車、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們已經(jīng)成為中國百姓最終消費的“最新三大件”。真正被中央經(jīng)濟工作會議定為最終消費的是四項，住房消費、汽車消費、服務消費和旅游消費。兩種說法相互之間不矛盾。正因為主導產(chǎn)業(yè)的拉動三項內(nèi)容，才使得整個工業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級。

現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還沒有充分發(fā)揮作用。如，人們現(xiàn)在還愿意在大城市中心區(qū)工作，晚上住到城市周邊。不能把人留住的城市基礎(chǔ)設(shè)施，是沒有充分發(fā)揮作用的。上海能把車牌賣成世界上最貴的鐵皮，是因為整個城市發(fā)展緩慢造成的。

上海證券報：您如何看待互聯(lián)網(wǎng)帶來的顛覆性變化？

孟曉蘇：現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟發(fā)展很快，有利于經(jīng)濟發(fā)展，也有利于提升上市公司的業(yè)績和品質(zhì)。但這部分的光鮮亮麗取代不了很多傳統(tǒng)產(chǎn)能的過剩低迷，這些所謂傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)其實正是十來年我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型所推動起來的產(chǎn)業(yè)，是我們當飯吃的產(chǎn)業(yè)。這部分產(chǎn)業(yè)正期待著啟動內(nèi)需來消化產(chǎn)能。

要用發(fā)展的眼光看待產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。中國正處于工業(yè)化中期即重化工時期，說中國經(jīng)濟協(xié)作就要轉(zhuǎn)型到“后工業(yè)化社會”，那不符合實際。說主導產(chǎn)業(yè)是住房、汽車、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這個理論再往深里說就是消費經(jīng)濟學，而不是原來單純的生產(chǎn)經(jīng)濟學。現(xiàn)在越來越強調(diào)消費拉動增長的理論，是居民消費的升級拉動了整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化。

上海證券報：那什么是拉動內(nèi)需的動能？

孟曉蘇：現(xiàn)在已經(jīng)認識到“要增強內(nèi)需拉動經(jīng)濟的主引擎作用”，對于鬧不清什么是拉動經(jīng)濟的主引擎，這已進了一大步。但什么是拉動經(jīng)濟的主引擎的“內(nèi)需”呢？認識還需要前進。我認為，什么時候重提房地產(chǎn)作為主導產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟，中國經(jīng)濟才能真正走出迷茫期，逐漸走向健康發(fā)展的軌道。

過多強調(diào)新產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但忘記了十八大提出的發(fā)展實體經(jīng)濟必須“強化需求導向”。沒有以需求為導向，使得一些新型產(chǎn)業(yè)反而成為過剩產(chǎn)業(yè)，如光伏、風電等新能源。所以，中國經(jīng)濟發(fā)展應堅持以需求為導向。

上海證券報：現(xiàn)在環(huán)境污染嚴重，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主導產(chǎn)業(yè)不是讓污染更嚴重？

孟曉蘇：搞經(jīng)濟必須懂經(jīng)濟，必須懂經(jīng)濟的宏觀戰(zhàn)略。

從發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展史看，高污染時期恰恰是它們的高發(fā)展時期，最好的東西和最壞的東西往往是相伴而生的。狄更斯在《雙城記》的開頭說：“這是最好的年代，也是最糟的年代”。就像人一樣，是年輕的時候好還是年老的時候好？年輕莽莽撞撞，但朝氣蓬勃昂揚向上。等到年老時，人雖穩(wěn)重文雅了，卻沒有什么發(fā)展活力。我們不能說中國目前渾身不是，哪兒都是毛病。其實，發(fā)達國家也從咱們這種年齡段過來的。我們不能試圖超越發(fā)展的階段，不能拔苗助長。中國目前處在的這種時期有什么不好？我們實現(xiàn)30多年經(jīng)濟的高增長。這是我的又一個經(jīng)濟發(fā)展理論，叫作“年齡段理論”。什么年齡段的人有什么樣的需求。人在不同階段的需要是不一樣的，不能執(zhí)意讓兒童吃低糖少鹽的老年食品，要相信年輕人一般不會得老年疾病。

上海證券報：您認為中國經(jīng)濟現(xiàn)在到了什么階段？

孟曉蘇：我看中國現(xiàn)在是16、17歲的年輕人。因為房改剛經(jīng)歷了16、17年，老百姓住房的需求和汽車需求拉動著經(jīng)濟發(fā)展。這些新的需求剛剛形成十來年，拉動力至少還得有20年左右時間。我的“年齡段理論”其實就是國情理論。要正確認識中國的國情，根據(jù)國情研究中國的發(fā)展和中國所需要的創(chuàng)新，而不要靠超越階段的想象。

金融創(chuàng)新需要耐心

上海證券報：您如何看待互聯(lián)網(wǎng)金融？

孟曉蘇：這要打個問號。因為互聯(lián)網(wǎng)金融如果要發(fā)展的話，將會突破很多現(xiàn)有的體制束縛?，F(xiàn)在中國是否能夠駕馭并走到這一步，還不知道。

十多年來我一直在引進金融產(chǎn)品并鼓勵金融創(chuàng)新。但是，我在推動金融創(chuàng)新的時候，經(jīng)?？吹降氖乾F(xiàn)實的創(chuàng)新能力非常差，接受能力非常弱。

1996年我們四位專家就引進了住房抵押貸款，但經(jīng)歷了三年才推動。因為銀行不愿意貸給百姓，百姓也不愿意借款買房，既沒有借貸方也沒有需求方。當時的俞正聲部長帶著我們到銀行行長會上去做工作，告訴他們不要擔心抵押房產(chǎn)的居民不還貸款。后來銀行才發(fā)現(xiàn)這是最好的資產(chǎn)。

上海證券報：您還提出過REITs。

孟曉蘇：我2005年在中國引入REITs理念，到現(xiàn)在已經(jīng)提了9年，從2007年提出用REITs化解地方債如今已經(jīng)7年?，F(xiàn)在地方債越積越多，還不去搞不動產(chǎn)證券化？只好繼續(xù)慢慢說服吧。

不動產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新的金融工具，首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。2000年后這種不動產(chǎn)證券化的信托投資基金開始進入亞洲包括香港市場，其操作過程就是把不動產(chǎn)的租賃收益提取出來，通過發(fā)行基金來持有，不僅要有相對穩(wěn)定的收益率，而且要按期分紅。這種基金單位俗稱股票，還可以在股票市場交易，獲取流通的便利。它把不動產(chǎn)租賃收益一步步變成資本品，這是一個堪稱偉大的金融創(chuàng)新。

我建議，首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共資產(chǎn)發(fā)行REITs，這是學習我國香港與國外的經(jīng)驗。香港發(fā)行的第一支REITs就是特區(qū)政府用所持有的居屋、公屋中的商業(yè)物業(yè)與停車場發(fā)行基金，把它們轉(zhuǎn)為社會資金持有。美國還有拿監(jiān)獄做REITs的，政府把監(jiān)獄賣給基金后由政府交租金。這被稱為“sale and lease back”。我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補貼租金的廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金等社會資金來購買并進行上市交易，完全有可能實現(xiàn)6%-8%的年收益，這是中國化解地方債最好的金融工具。

拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被國務院列為金融創(chuàng)新之一，同意進行試點。如今成立試點領(lǐng)導小組好幾年了。有人擔心，今后像美國那樣過度證券化鬧出風險怎么辦？其實我國連一支REITs還沒有，連一口都沒吃，他就發(fā)愁吃多了把人撐死怎么辦。還是不懂國情。

上海證券報：現(xiàn)在進展到哪一步了

孟曉蘇：現(xiàn)在條件慢慢成熟了。國家成立一個REITs領(lǐng)導小組，九個部委參與，但九龍治水不得其果，聽說現(xiàn)在變成十一龍治水了，大家都說是好東西，就是出不了臺。

有人問我，這么適合國情的金融產(chǎn)品為什么總是推不動？我后來發(fā)現(xiàn)是名字翻譯壞了。當年我們把名字翻譯成了“房地產(chǎn)信托投資基金”，那時是2008年在喜歡房地產(chǎn)時候，還說房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)。但2009年起領(lǐng)導不喜歡房地產(chǎn)了，見到它就煩，連上報都報不上去。大家恍然大悟，名字得改。我們商量改成了叫“租賃權(quán)益信托投資基金”，正好字頭都一樣，還可以叫“REITs”。這是中國人發(fā)明的一個英文詞匯。

上海證券報：還有這故事呢。

孟曉蘇：我早就斷定，地方債是最好的發(fā)REITs的載體。因為REITs要有固定收益率，還得每年按期分紅，這些地方債都能滿足。而它要求免除公司稅，以避免分紅納稅成為雙重納稅，這個要求在我國商業(yè)地產(chǎn)上目前難以做到。但對地方政府公共資產(chǎn)包括廉租房免稅就容易做到。其中不少本來就需要政府補貼租金，非要征稅就得讓貧困租戶多交租金，或者由地方政府多補貼租金，不免稅就沒有道理了。

REITs還有一個好處是當基金年限到期可以回購的時候，還會有資產(chǎn)增值收益，所以它可以吸引大量的穩(wěn)健投資人進行投資。它是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市而且按期分紅，還能幫助長期低迷的股市早日恢復活力。

最近，中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃已啟動發(fā)行規(guī)模逾50億元人民幣的房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。能在中間環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)上免稅是不容易，但是在租金上還免不了稅。有說這是REITs在中國突破第一支，我說這還不是。這只是無限接近了REITs，是打完了遼沈戰(zhàn)役和淮海戰(zhàn)役，有待全國的解放。REITs現(xiàn)在差臨門一腳。

住房反向抵押貸款試點屬于小眾

上海證券報：保監(jiān)會正在制定“住房反向抵押貸款”相關(guān)辦法，幸福人壽準備工作進展得如何？

孟曉蘇：“住房反向抵押貸款”是指：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，由相應的金融機構(gòu)對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。

它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，投保人在獲得給付金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)。當投保人去世后，相應的金融機構(gòu)對房屋進行銷售、拍賣，所得用來償還貸款本息。

2013年9月國務院發(fā)布35號文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。還鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)投保責任保險，保險公司承保責任保險，等等。“住房反向抵押保險”產(chǎn)品對中國社會應對老齡化將具有重大意義。

我在2003年就該問題曾起草報告遞交給了當時的國務院主要領(lǐng)導人，當時他就已經(jīng)做出了肯定的批復。后來拖了10年沒有搞，原因是保險公司擔心事情過多，而多數(shù)擔心都是不必要的。

保險公司最大的擔心是70年土地使用權(quán)問題。但2007年發(fā)布的《物權(quán)法》已經(jīng)解決這一憂慮，法律明確“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這就不是70年，而是每到70年就自動續(xù)期，實際上是“永續(xù)無期”了。第二是擔心是房價要跌。保險公司在過去十多年里老擔心房價跌，結(jié)果卻是房價年年上漲，當時價值幾十萬的房子現(xiàn)在變成幾百上千萬的價值。

有老人問，我入保后房屋價格上漲了怎么辦，我們考慮將對房屋每三年一評估。房價上漲了，支付給老人的給付金要提高，原則上老人與保險公司分享增值價值。保險公司預分到了部分房產(chǎn)增值利益，相當于為老人的房價未來可能下跌買了份保險。老人房價哪怕未來有所下跌，也得由保險公司扛，不能讓投保老人承擔任何風險。

保險公司原先的第三個擔心是中國的老人都要把房子傳給子女，這是一個沒有意義的擔心。因為并不是中國所有老人都有子女，并不是所有老人都要把房子留給子女。這些人保險公司難道不應當為他們服務？非說要他們把房子傳給子女，有道理嗎？還有人說這種產(chǎn)品一定要轉(zhuǎn)變老人觀念，轉(zhuǎn)變什么觀念？我們根本不需要轉(zhuǎn)變老人的觀念。這種所謂老人都要把房子傳子女和一定要轉(zhuǎn)變老人觀念等說法都是無稽之談。

上海證券報：產(chǎn)品設(shè)計上不是針對大眾的吧？

孟曉蘇：有人說這產(chǎn)品是大眾產(chǎn)品，我則認為它是小眾產(chǎn)品。

我們預期北京、上海房子未來若干年總還能繼續(xù)增值一些，我們會把未來收益都考慮到產(chǎn)品設(shè)計中，這樣讓老人能夠得到更多的給付金。目標客戶是高房價地區(qū)、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。并不是所有老人都要買這個產(chǎn)品，并不是所有要買產(chǎn)品的老人，保險公司都會接受。這是一個市場行為，在試點過程中逐步摸索，經(jīng)過一段時間的試點后，可以摸索出一些經(jīng)驗。

我已再三說明，這是一款金融產(chǎn)品，而不是國家政策。其實在這種產(chǎn)品被人們了解之前，許多老人已經(jīng)采取了以房養(yǎng)老的多種辦法，比如賣房養(yǎng)老，租房養(yǎng)老等?，F(xiàn)在引進住房反向抵押保險是讓有意愿的老人更多一種選擇。因此，即使今后政府對這些老人入保提供一些減稅免稅或者補貼，它仍然是一種保險產(chǎn)品，所以不需要政府部門為此推銷。

現(xiàn)在需要政府做的是，把房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費免除或降低，解決反向抵押保險的房產(chǎn)今后過戶稅收過重的問題。近幾年對居民買賣房屋征收懲罰性的高稅率，這很不利于投保老人，因為這些稅款最終都是要從老人房產(chǎn)價值中出，高稅率對老人不公平。老人是弱勢群體，要幫助老人解決。特別是失獨老人、無子女老人，應當把這部分稅費給免除掉。