孟曉蘇副會(huì )長(cháng)接受上海證券報采訪(fǎng)—實(shí)現中國夢(mèng)的三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)

2014-12-05 12:17:04    來(lái)源:協(xié)會(huì )秘書(shū)處

 

■ 實(shí)現中國夢(mèng)的主導產(chǎn)業(yè)應該包含三項內容:住房、汽車(chē)、城市基礎設施建設,它們已經(jīng)成為中國百姓最終消費的“最新三大件”。這個(gè)理論再往深里說(shuō)就是消費經(jīng)濟學(xué),而不是原來(lái)單純的生產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。

■ 歷史上中國經(jīng)濟從低谷期到高漲期要走四步,我總結為“上臺階理論”。出現股市“八年低迷?xún)赡晖?rdquo;現象的原因,是經(jīng)濟臺階還沒(méi)有走到那一級?,F在股市低谷徘徊剛過(guò)六年,得再等兩年。

■ 限購政策將悄然退場(chǎng),樓市將慢慢恢復起來(lái),現在正處于相持階段。在相當長(cháng)時(shí)期內,“旺夫婆娘”房地產(chǎn)業(yè)將繼續是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。

■ 我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補貼租金的廉租房做REITs,讓保險資金、社保資金等社會(huì )資金來(lái)購買(mǎi)并進(jìn)行上市交易,完全有可能實(shí)現6%-8%的年收益,這是化解地方債問(wèn)題最好的金融工具。

 股票、房子、保險,三個(gè)看似沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的概念,在孟曉蘇眼里,是三弦和音。

曾是萬(wàn)里副總理1980年代秘書(shū)、1998年房改課題組組長(cháng)、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前任董事長(cháng)兼總裁、幸福人壽前董事長(cháng)、現監事會(huì )主席,孟曉蘇過(guò)往的經(jīng)歷,使他能站在一個(gè)更高更客觀(guān)的立場(chǎng)上,看待中國房地產(chǎn)問(wèn)題、中國股市漲跌和中國保險行業(yè)的創(chuàng )新發(fā)展。

如果說(shuō)孟曉蘇還有與眾不同的地方,那就是他是著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家厲以寧的學(xué)生。攻讀碩士期間,同時(shí)拜入厲教授門(mén)下的還有兩位同學(xué),一位是現任國務(wù)院總理的李克強,一位是現任國家副主席的李源潮。1992年年初發(fā)表的鄧小平南巡講話(huà),確立了中國特色社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展方向。當時(shí)厲以寧把李克強、李源潮、孟曉蘇三位學(xué)生的碩士論文整理成一本書(shū),定名為《走向繁榮的戰略選擇》。厲以寧寫(xiě)的后記題目是《改革是不可阻擋的趨勢》。“如今23年過(guò)去,我們師生4人當年的預期都被證明是正確的,都已經(jīng)變成國家的改革實(shí)踐”。孟曉蘇不無(wú)自豪地說(shuō)。

在改革進(jìn)入深水區后,曾經(jīng)的創(chuàng )新理念逐步落到實(shí)處。在住房反向抵押保險試點(diǎn)即將推出之際,做“經(jīng)天濟地”事業(yè)的孟曉蘇,接受了上海證券報的專(zhuān)訪(fǎng)。

中國股市“十年一輪回”

上海證券報:股市漲跌有規律?

孟曉蘇:我不是股市專(zhuān)家,但很關(guān)注市場(chǎng)變化。股市走勢離不開(kāi)實(shí)體經(jīng)濟,對此我有自己堅定的看法。股市漲落有規律可循,股市和經(jīng)濟是密切相關(guān)的。一般人愿意猜測股市是牛市還是熊市,我更愿意稱(chēng)股市為“狗市”。

股市和經(jīng)濟的關(guān)系,可以比喻為狗和主人的關(guān)系。我把中國股市比喻成“狗市”,因為狗是跟著(zhù)主人轉,主人就是實(shí)體經(jīng)濟、是上市公司業(yè)績(jì)。只有主人出去登山,股市才能跟著(zhù)走高。否則,即便往前扔塊骨頭,狗吃完骨頭還是要回到主人的腳下。脫離經(jīng)濟走勢的股市,肯定上不去。

上海證券報:聽(tīng)說(shuō)您對中國股市有個(gè)“十年一輪回”的觀(guān)點(diǎn)?

孟曉蘇:股市處于經(jīng)濟鏈中最頂端。如果把經(jīng)濟看成是一株參天大樹(shù),股市就是大樹(shù)樹(shù)枝末端上盛開(kāi)的花朵。整個(gè)經(jīng)濟出現問(wèn)題,大樹(shù)都有毛病,樹(shù)枝都長(cháng)不出來(lái),花在哪開(kāi)放?十年一個(gè)輪回是指股市八年低迷?xún)赡晖?/p>

上海證券報:股市已經(jīng)熊了這么長(cháng)時(shí)間,按照您說(shuō)的時(shí)間表,什么時(shí)候會(huì )有起色?

孟曉蘇:那還得先看經(jīng)濟走勢。

歷史上中國經(jīng)濟從低谷期到高漲期要走四步,必須要邁四個(gè)臺階:第一步:政府加大投資,緩解經(jīng)濟萎縮;第二步:樓市率先啟動(dòng),帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展;第三步:需求拉動(dòng)生產(chǎn),企業(yè)再現生機;第四步:股市結束低迷,逐漸進(jìn)入牛市。為什么一定是八年?因為經(jīng)濟不能越位上行,只能一個(gè)臺階一個(gè)臺階地往上走。中國經(jīng)濟從低谷期進(jìn)入高漲期的四步走規律已經(jīng)被實(shí)踐驗證,出現股市“八年低迷?xún)赡晖?rdquo;現象的原因,是經(jīng)濟臺階還沒(méi)有走到那一級?,F在股市低谷徘徊剛過(guò)六年,得再等兩年。非得現在這時(shí)進(jìn)去,這兩年還都得熬著(zhù)。

現在我來(lái)詳解我的“上臺階理論”。

第一步,政府加大投資緩解經(jīng)濟萎縮。當年,朱镕基總理面對東南亞金融危機時(shí)啟動(dòng)三萬(wàn)億和溫家寶總理2008年應對金融危機啟動(dòng)的四萬(wàn)億投資,都有同樣效果。因為經(jīng)濟在下行,都沒(méi)更好的辦法,民間都不投資,只有由政府投資刺激經(jīng)濟回暖。

第二步,樓市率先啟動(dòng),拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展。1996年我就建議住房建設應作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。1998年房改時(shí),我是房改方案課題組的組長(cháng)。上一輪用房改啟動(dòng)內需,一步步把經(jīng)濟帶出低迷。

第三步,需求拉動(dòng)生產(chǎn),企業(yè)再現生機。房改啟動(dòng)了住房消費,從2004年起鼓勵汽車(chē)進(jìn)入家庭,又啟動(dòng)了另一個(gè)主導產(chǎn)業(yè)。在巨大內需的拉動(dòng)下,制造業(yè)逐漸繁榮,實(shí)體經(jīng)濟全面向好。但2005年時(shí)出現了“中國經(jīng)濟好得不能再好,中國股市糟得不能再糟”的現象。因為這時(shí)還沒(méi)有走到第四步臺階。

第四步才輪到股市走出低迷,逐漸進(jìn)入牛市。上一輪,中國股市經(jīng)歷了1998年到2006年八年低迷后,2006年5月開(kāi)始發(fā)力,進(jìn)入牛市。2007年10月股市沖高到6124點(diǎn)。

我的“上臺階理論”是經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗的理論。這次剛走到第二步臺階就停住了,不信你看為什么那么多制造企業(yè)都在“產(chǎn)能過(guò)剩”中掙扎?這說(shuō)明樓市不充分啟動(dòng),相關(guān)制造業(yè)的產(chǎn)品就賣(mài)不掉。

中國股市是從2008年高位盤(pán)整下行。從2008年開(kāi)始計算到2016年是8年,現在才剛剛走了6年。本屆政府淡化房?jì)r(jià)調控,把政策目標調整到“讓全體人民住有所居”。這是正確的政策導向,給房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)了期望,也為制造業(yè)逐漸走出低迷和股市兩年后的走強打下基礎。

現在實(shí)體經(jīng)濟尚處萎縮,想推升股市是好心,但規律如此,非人力可及。

房地產(chǎn)限購政策將悄然謝幕

上海證券報:您是中國房地產(chǎn)行業(yè)的元老,您認為限購政策會(huì )謝幕嗎?

孟曉蘇:今年政府工作報告提出的目標是“讓全體人民住有所居”,淡化了對房?jì)r(jià)的調控。接下來(lái)限購政策將黯然退場(chǎng),樓市將慢慢恢復起來(lái)?,F在正處于相持階段。|

上海證券報:此前您戲稱(chēng)房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的“旺夫婆娘”,能解釋一下嗎?

孟曉蘇:1998年房改之前,政府曾采取打壓房地產(chǎn)的政策舉措,結果出現了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟下滑,三角債前清后欠。彼時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)地位還不是特別重要,全國上下也沒(méi)有足夠的基礎設施建設來(lái)消耗鋼筋、水泥等等的工業(yè)產(chǎn)出,于是在1995年到1996年出現了低水平的“產(chǎn)能過(guò)剩”,覆蓋了諸多產(chǎn)業(yè)。1997年亞洲金融風(fēng)暴來(lái)襲,全社會(huì )開(kāi)始反思“打壓房地產(chǎn)”的做法是否正確,并迅速轉型發(fā)展內需。1996年,我最早提出把“住房建設作為國民經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)”。我從1996年擔任由國家四個(gè)部委組成的房改課題組的組長(cháng),在1998年把“關(guān)于住房分配體制改革的建議”遞交給了國務(wù)院。1998年7月3日,國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革的序幕,隨后拉動(dòng)了中國消費結構轉型、經(jīng)濟結構轉型,推動(dòng)工業(yè)結構轉型進(jìn)入“重化工時(shí)期”。到2000年后各項制造業(yè)、服務(wù)業(yè)逐漸走向興旺,中國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入以住房、汽車(chē)、基礎設施建設“最新三大件”作為主導產(chǎn)業(yè),拉動(dòng)國民經(jīng)濟持續快速增長(cháng)的新階段。

可以說(shuō),從那時(shí)起,中國國民經(jīng)濟找到了“旺夫婆娘”房地產(chǎn)業(yè)。這個(gè)“旺夫婆娘”持續拉動(dòng)了中國經(jīng)濟十幾年的快速發(fā)展,幫助了兩屆政府。但沒(méi)料到這男人花心,總想休妻另娶。還有學(xué)者提出“婆娘綁架老公”的所謂“綁架論”,非要讓離婚。結果使得國民經(jīng)濟產(chǎn)能全面過(guò)剩、經(jīng)濟下滑壓力增大,到現在仍難以回轉。事實(shí)證明還得靠“旺夫婆娘”管家過(guò)日子,房地產(chǎn)業(yè)在相當長(cháng)時(shí)期內,都將繼續是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。

上海證券報:您如何看待以前的房地產(chǎn)調控?

孟曉蘇:“調控”一詞本來(lái)在經(jīng)濟學(xué)上被稱(chēng)為“調節”,包括“市場(chǎng)調節”、“政府調節”和其他調節。對于政府調節或稱(chēng)“調控”,我贊成理性的調控而不贊成非理性的調控。本來(lái)我在1998年房改方案中就明確提出“市場(chǎng)建設商品房,政府提供廉租房”,但不知為何,后來(lái)的12年忽視了保障房建設,還設法用打壓商品房?jì)r(jià)格來(lái)解決低收入居民的保障房,而忘記了提供保障房是政府職責。

為遏制房?jì)r(jià)上漲反而實(shí)行“緊縮銀根、緊縮地根”的雙緊方針,限制房屋產(chǎn)出。這明顯是調反了。

再就是2004年出臺土地新規一律招拍掛。土地管理者認為,從此政府再不用給老百姓建保障房了,所以原先法律規定對政策性土地的“協(xié)議出讓”便被作為“違規”。從此地價(jià)飆升、地王頻現成為一大景觀(guān),土地財政從幾千億急劇升到4萬(wàn)多億,相當于地方財政稅收的70%。

誤以為降房?jì)r(jià)就是目標,把國民經(jīng)濟看成各個(gè)單體,不看到一個(gè)有機整體。有一個(gè)說(shuō)法叫“調控要打蛇七寸”。的確,扼住房地產(chǎn)就掐住了中國龍的咽喉。狠命掐住脖子有什么后果?全身抽搐,隨后昏迷。 嚴打主導產(chǎn)業(yè)使諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境。2007年抑制內需使經(jīng)濟跌入谷底,金融海嘯臨頭方猛醒,趕緊四萬(wàn)億拉動(dòng);隨后又開(kāi)始一輪新的打壓。如此折騰使十大振興產(chǎn)業(yè)很快成了過(guò)剩重組產(chǎn)業(yè),股市更是跌得慘不忍睹??傊?,壓抑住了國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè),就阻塞了主要內需和整個(gè)經(jīng)濟。

上海證券報:未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向在哪里?

孟曉蘇:別的房地產(chǎn)需求暫且不講,如今“三個(gè)一億人”的需求已經(jīng)得到人們的認同。今年《政府工作報告》形象地講到了“三個(gè)一億人”:第一個(gè)“一億人”是促進(jìn)一億農業(yè)轉移人口落戶(hù)城鎮;第二個(gè)“一億人”是改造約一億人居住的城鎮棚戶(hù)區和城中村;第三個(gè)“一億人”是引導約一億人在中西部地區就近城鎮化。

“三個(gè)一億人”的市場(chǎng)判斷沒(méi)有錯。但是除了保障房,還需要建設普通商品房和其他商品房。如,城鎮棚戶(hù)區拆舊建新,當然不能光建保障房,否則建設保障房的錢(qián)從哪里來(lái)?要么采取國外境外普遍的實(shí)施房地產(chǎn)稅,要么就是由政府向企業(yè)賣(mài)地,用開(kāi)發(fā)商品房的土地資金投資保障房。

土地財政已成為中國大多數地方政府財政收入的重要來(lái)源,這已是不爭的事實(shí)。近日看到一份“土地財政依賴(lài)度”中,北京土地償債總額第一,浙江依賴(lài)度第一。地方債務(wù)欠債總是要還的,不能總是借新還舊吧,那等于沒(méi)還。還得靠賣(mài)地還債。

棚戶(hù)區改造與單純的保障房建設還不一樣,一般棚戶(hù)區都處在好地段,是城中的土地,要建商品房才能收回錢(qián),給棚戶(hù)區老百姓蓋房子。 所以說(shuō)“三個(gè)一億人”是一個(gè)硬幣兩個(gè)面。不能說(shuō)給老百姓蓋保障房光靠中央政府印票子,還得依靠商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

中國經(jīng)濟發(fā)展應堅持以需求為導向

上海證券報:難道說(shuō)房地產(chǎn)這單一支柱可以力挺經(jīng)濟嗎?

孟曉蘇:當然不是,實(shí)際上是三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)。“支柱產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法實(shí)際上包含計劃經(jīng)濟思維。我早在1996年寫(xiě)博士論文時(shí),就沒(méi)有稱(chēng)其為支柱產(chǎn)業(yè),而是稱(chēng)其為主導產(chǎn)業(yè)。這是根據西方經(jīng)濟學(xué)中“主導產(chǎn)業(yè)演進(jìn)理論”所提出的說(shuō)法,在很多市場(chǎng)經(jīng)濟國家通用??梢园阉蜗蠓Q(chēng)為“火車(chē)頭理論”。

我認為,實(shí)現中國夢(mèng)的主導產(chǎn)業(yè)應該包含三項內容:住房、汽車(chē)、城市基礎設施建設,它們已經(jīng)成為中國百姓最終消費的“最新三大件”。真正被中央經(jīng)濟工作會(huì )議定為最終消費的是四項,住房消費、汽車(chē)消費、服務(wù)消費和旅游消費。兩種說(shuō)法相互之間不矛盾。正因為主導產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)三項內容,才使得整個(gè)工業(yè)結構實(shí)現了轉型升級。

現在的基礎設施建設還沒(méi)有充分發(fā)揮作用。如,人們現在還愿意在大城市中心區工作,晚上住到城市周邊。不能把人留住的城市基礎設施,是沒(méi)有充分發(fā)揮作用的。上海能把車(chē)牌賣(mài)成世界上最貴的鐵皮,是因為整個(gè)城市發(fā)展緩慢造成的。

上海證券報:您如何看待互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的顛覆性變化?

孟曉蘇:現在虛擬經(jīng)濟發(fā)展很快,有利于經(jīng)濟發(fā)展,也有利于提升上市公司的業(yè)績(jì)和品質(zhì)。但這部分的光鮮亮麗取代不了很多傳統產(chǎn)能的過(guò)剩低迷,這些所謂傳統產(chǎn)業(yè)其實(shí)正是十來(lái)年我國經(jīng)濟結構轉型所推動(dòng)起來(lái)的產(chǎn)業(yè),是我們當飯吃的產(chǎn)業(yè)。這部分產(chǎn)業(yè)正期待著(zhù)啟動(dòng)內需來(lái)消化產(chǎn)能。

要用發(fā)展的眼光看待產(chǎn)業(yè)的轉型。中國正處于工業(yè)化中期即重化工時(shí)期,說(shuō)中國經(jīng)濟協(xié)作就要轉型到“后工業(yè)化社會(huì )”,那不符合實(shí)際。說(shuō)主導產(chǎn)業(yè)是住房、汽車(chē)、基礎設施建設,這個(gè)理論再往深里說(shuō)就是消費經(jīng)濟學(xué),而不是原來(lái)單純的生產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)?,F在越來(lái)越強調消費拉動(dòng)增長(cháng)的理論,是居民消費的升級拉動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)結構變化。

上海證券報:那什么是拉動(dòng)內需的動(dòng)能?

孟曉蘇:現在已經(jīng)認識到“要增強內需拉動(dòng)經(jīng)濟的主引擎作用”,對于鬧不清什么是拉動(dòng)經(jīng)濟的主引擎,這已進(jìn)了一大步。但什么是拉動(dòng)經(jīng)濟的主引擎的“內需”呢?認識還需要前進(jìn)。我認為,什么時(shí)候重提房地產(chǎn)作為主導產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟,中國經(jīng)濟才能真正走出迷茫期,逐漸走向健康發(fā)展的軌道。

過(guò)多強調新產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),但忘記了十八大提出的發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟必須“強化需求導向”。沒(méi)有以需求為導向,使得一些新型產(chǎn)業(yè)反而成為過(guò)剩產(chǎn)業(yè),如光伏、風(fēng)電等新能源。所以,中國經(jīng)濟發(fā)展應堅持以需求為導向。

上海證券報:現在環(huán)境污染嚴重,以基礎設施建設為主導產(chǎn)業(yè)不是讓污染更嚴重?

孟曉蘇:搞經(jīng)濟必須懂經(jīng)濟,必須懂經(jīng)濟的宏觀(guān)戰略。

從發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展史看,高污染時(shí)期恰恰是它們的高發(fā)展時(shí)期,最好的東西和最壞的東西往往是相伴而生的。狄更斯在《雙城記》的開(kāi)頭說(shuō):“這是最好的年代,也是最糟的年代”。就像人一樣,是年輕的時(shí)候好還是年老的時(shí)候好?年輕莽莽撞撞,但朝氣蓬勃昂揚向上。等到年老時(shí),人雖穩重文雅了,卻沒(méi)有什么發(fā)展活力。我們不能說(shuō)中國目前渾身不是,哪兒都是毛病。其實(shí),發(fā)達國家也從咱們這種年齡段過(guò)來(lái)的。我們不能試圖超越發(fā)展的階段,不能拔苗助長(cháng)。中國目前處在的這種時(shí)期有什么不好?我們實(shí)現30多年經(jīng)濟的高增長(cháng)。這是我的又一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展理論,叫作“年齡段理論”。什么年齡段的人有什么樣的需求。人在不同階段的需要是不一樣的,不能執意讓兒童吃低糖少鹽的老年食品,要相信年輕人一般不會(huì )得老年疾病。

上海證券報:您認為中國經(jīng)濟現在到了什么階段?

孟曉蘇:我看中國現在是16、17歲的年輕人。因為房改剛經(jīng)歷了16、17年,老百姓住房的需求和汽車(chē)需求拉動(dòng)著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展。這些新的需求剛剛形成十來(lái)年,拉動(dòng)力至少還得有20年左右時(shí)間。我的“年齡段理論”其實(shí)就是國情理論。要正確認識中國的國情,根據國情研究中國的發(fā)展和中國所需要的創(chuàng )新,而不要靠超越階段的想象。

金融創(chuàng )新需要耐心

上海證券報:您如何看待互聯(lián)網(wǎng)金融?

孟曉蘇:這要打個(gè)問(wèn)號。因為互聯(lián)網(wǎng)金融如果要發(fā)展的話(huà),將會(huì )突破很多現有的體制束縛?,F在中國是否能夠駕馭并走到這一步,還不知道。

十多年來(lái)我一直在引進(jìn)金融產(chǎn)品并鼓勵金融創(chuàng )新。但是,我在推動(dòng)金融創(chuàng )新的時(shí)候,經(jīng)??吹降氖乾F實(shí)的創(chuàng )新能力非常差,接受能力非常弱。

1996年我們四位專(zhuān)家就引進(jìn)了住房抵押貸款,但經(jīng)歷了三年才推動(dòng)。因為銀行不愿意貸給百姓,百姓也不愿意借款買(mǎi)房,既沒(méi)有借貸方也沒(méi)有需求方。當時(shí)的俞正聲部長(cháng)帶著(zhù)我們到銀行行長(cháng)會(huì )上去做工作,告訴他們不要擔心抵押房產(chǎn)的居民不還貸款。后來(lái)銀行才發(fā)現這是最好的資產(chǎn)。

上海證券報:您還提出過(guò)REITs。

孟曉蘇:我2005年在中國引入REITs理念,到現在已經(jīng)提了9年,從2007年提出用REITs化解地方債如今已經(jīng)7年?,F在地方債越積越多,還不去搞不動(dòng)產(chǎn)證券化?只好繼續慢慢說(shuō)服吧。

不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng )新的金融工具,首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。2000年后這種不動(dòng)產(chǎn)證券化的信托投資基金開(kāi)始進(jìn)入亞洲包括香港市場(chǎng),其操作過(guò)程就是把不動(dòng)產(chǎn)的租賃收益提取出來(lái),通過(guò)發(fā)行基金來(lái)持有,不僅要有相對穩定的收益率,而且要按期分紅。這種基金單位俗稱(chēng)股票,還可以在股票市場(chǎng)交易,獲取流通的便利。它把不動(dòng)產(chǎn)租賃收益一步步變成資本品,這是一個(gè)堪稱(chēng)偉大的金融創(chuàng )新。

我建議,首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共資產(chǎn)發(fā)行REITs,這是學(xué)習我國香港與國外的經(jīng)驗。香港發(fā)行的第一支REITs就是特區政府用所持有的居屋、公屋中的商業(yè)物業(yè)與停車(chē)場(chǎng)發(fā)行基金,把它們轉為社會(huì )資金持有。美國還有拿監獄做REITs的,政府把監獄賣(mài)給基金后由政府交租金。這被稱(chēng)為“sale and lease back”。我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補貼租金的廉租房做REITs,讓保險資金、社保資金等社會(huì )資金來(lái)購買(mǎi)并進(jìn)行上市交易,完全有可能實(shí)現6%-8%的年收益,這是中國化解地方債最好的金融工具。

拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被國務(wù)院列為金融創(chuàng )新之一,同意進(jìn)行試點(diǎn)。如今成立試點(diǎn)領(lǐng)導小組好幾年了。有人擔心,今后像美國那樣過(guò)度證券化鬧出風(fēng)險怎么辦?其實(shí)我國連一支REITs還沒(méi)有,連一口都沒(méi)吃,他就發(fā)愁吃多了把人撐死怎么辦。還是不懂國情。

上海證券報:現在進(jìn)展到哪一步了

孟曉蘇:現在條件慢慢成熟了。國家成立一個(gè)REITs領(lǐng)導小組,九個(gè)部委參與,但九龍治水不得其果,聽(tīng)說(shuō)現在變成十一龍治水了,大家都說(shuō)是好東西,就是出不了臺。

有人問(wèn)我,這么適合國情的金融產(chǎn)品為什么總是推不動(dòng)?我后來(lái)發(fā)現是名字翻譯壞了。當年我們把名字翻譯成了“房地產(chǎn)信托投資基金”,那時(shí)是2008年在喜歡房地產(chǎn)時(shí)候,還說(shuō)房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)。但2009年起領(lǐng)導不喜歡房地產(chǎn)了,見(jiàn)到它就煩,連上報都報不上去。大家恍然大悟,名字得改。我們商量改成了叫“租賃權益信托投資基金”,正好字頭都一樣,還可以叫“REITs”。這是中國人發(fā)明的一個(gè)英文詞匯。

上海證券報:還有這故事呢。

孟曉蘇:我早就斷定,地方債是最好的發(fā)REITs的載體。因為REITs要有固定收益率,還得每年按期分紅,這些地方債都能滿(mǎn)足。而它要求免除公司稅,以避免分紅納稅成為雙重納稅,這個(gè)要求在我國商業(yè)地產(chǎn)上目前難以做到。但對地方政府公共資產(chǎn)包括廉租房免稅就容易做到。其中不少本來(lái)就需要政府補貼租金,非要征稅就得讓貧困租戶(hù)多交租金,或者由地方政府多補貼租金,不免稅就沒(méi)有道理了。

REITs還有一個(gè)好處是當基金年限到期可以回購的時(shí)候,還會(huì )有資產(chǎn)增值收益,所以它可以吸引大量的穩健投資人進(jìn)行投資。它是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市而且按期分紅,還能幫助長(cháng)期低迷的股市早日恢復活力。

最近,中信啟航專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃已啟動(dòng)發(fā)行規模逾50億元人民幣的房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。能在中間環(huán)節交易環(huán)節上免稅是不容易,但是在租金上還免不了稅。有說(shuō)這是REITs在中國突破第一支,我說(shuō)這還不是。這只是無(wú)限接近了REITs,是打完了遼沈戰役和淮海戰役,有待全國的解放。REITs現在差臨門(mén)一腳。

住房反向抵押貸款試點(diǎn)屬于小眾

上海證券報:保監會(huì )正在制定“住房反向抵押貸款”相關(guān)辦法,幸福人壽準備工作進(jìn)展得如何?

孟曉蘇:“住房反向抵押貸款”是指:擁有房屋產(chǎn)權的老年人將房屋產(chǎn)權抵押給金融機構,由相應的金融機構對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來(lái)的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評估后,將其房屋的價(jià)值化整為零,按月或按年支付現金給投保人,一直延續到投保人去世。

它使得投保人可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款,投保人在獲得給付金的同時(shí),將繼續獲得房屋的居住權。當投保人去世后,相應的金融機構對房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、拍賣(mài),所得用來(lái)償還貸款本息。

2013年9月國務(wù)院發(fā)布35號文《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》,提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)”。還鼓勵養老機構投保責任保險,保險公司承保責任保險,等等。“住房反向抵押保險”產(chǎn)品對中國社會(huì )應對老齡化將具有重大意義。

我在2003年就該問(wèn)題曾起草報告遞交給了當時(shí)的國務(wù)院主要領(lǐng)導人,當時(shí)他就已經(jīng)做出了肯定的批復。后來(lái)拖了10年沒(méi)有搞,原因是保險公司擔心事情過(guò)多,而多數擔心都是不必要的。

保險公司最大的擔心是70年土地使用權問(wèn)題。但2007年發(fā)布的《物權法》已經(jīng)解決這一憂(yōu)慮,法律明確“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續期”,這就不是70年,而是每到70年就自動(dòng)續期,實(shí)際上是“永續無(wú)期”了。第二是擔心是房?jì)r(jià)要跌。保險公司在過(guò)去十多年里老擔心房?jì)r(jià)跌,結果卻是房?jì)r(jià)年年上漲,當時(shí)價(jià)值幾十萬(wàn)的房子現在變成幾百上千萬(wàn)的價(jià)值。

有老人問(wèn),我入保后房屋價(jià)格上漲了怎么辦,我們考慮將對房屋每三年一評估。房?jì)r(jià)上漲了,支付給老人的給付金要提高,原則上老人與保險公司分享增值價(jià)值。保險公司預分到了部分房產(chǎn)增值利益,相當于為老人的房?jì)r(jià)未來(lái)可能下跌買(mǎi)了份保險。老人房?jì)r(jià)哪怕未來(lái)有所下跌,也得由保險公司扛,不能讓投保老人承擔任何風(fēng)險。

保險公司原先的第三個(gè)擔心是中國的老人都要把房子傳給子女,這是一個(gè)沒(méi)有意義的擔心。因為并不是中國所有老人都有子女,并不是所有老人都要把房子留給子女。這些人保險公司難道不應當為他們服務(wù)?非說(shuō)要他們把房子傳給子女,有道理嗎?還有人說(shuō)這種產(chǎn)品一定要轉變老人觀(guān)念,轉變什么觀(guān)念?我們根本不需要轉變老人的觀(guān)念。這種所謂老人都要把房子傳子女和一定要轉變老人觀(guān)念等說(shuō)法都是無(wú)稽之談。

上海證券報:產(chǎn)品設計上不是針對大眾的吧?

孟曉蘇:有人說(shuō)這產(chǎn)品是大眾產(chǎn)品,我則認為它是小眾產(chǎn)品。

我們預期北京、上海房子未來(lái)若干年總還能繼續增值一些,我們會(huì )把未來(lái)收益都考慮到產(chǎn)品設計中,這樣讓老人能夠得到更多的給付金。目標客戶(hù)是高房?jì)r(jià)地區、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。并不是所有老人都要買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)品,并不是所有要買(mǎi)產(chǎn)品的老人,保險公司都會(huì )接受。這是一個(gè)市場(chǎng)行為,在試點(diǎn)過(guò)程中逐步摸索,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試點(diǎn)后,可以摸索出一些經(jīng)驗。

我已再三說(shuō)明,這是一款金融產(chǎn)品,而不是國家政策。其實(shí)在這種產(chǎn)品被人們了解之前,許多老人已經(jīng)采取了以房養老的多種辦法,比如賣(mài)房養老,租房養老等?,F在引進(jìn)住房反向抵押保險是讓有意愿的老人更多一種選擇。因此,即使今后政府對這些老人入保提供一些減稅免稅或者補貼,它仍然是一種保險產(chǎn)品,所以不需要政府部門(mén)為此推銷(xiāo)。

現在需要政府做的是,把房屋產(chǎn)權轉讓中的稅費免除或降低,解決反向抵押保險的房產(chǎn)今后過(guò)戶(hù)稅收過(guò)重的問(wèn)題。近幾年對居民買(mǎi)賣(mài)房屋征收懲罰性的高稅率,這很不利于投保老人,因為這些稅款最終都是要從老人房產(chǎn)價(jià)值中出,高稅率對老人不公平。老人是弱勢群體,要幫助老人解決。特別是失獨老人、無(wú)子女老人,應當把這部分稅費給免除掉。

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